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マネー 買うなら増税前?増税後?

マイホーム購入のタイミングとは

2018/07/24
(画像=PIXTA)

人生で最も大きな買い物のひとつと言っても過言ではないマイホームの購入。2019年10月には消費税が8%から10%へと引き上げられることが発表されており、増税前と増税後、どちらのタイミングで購入するべきか悩む人も多いのではないだろうか。今回は、お得にマイホームを取得できる時期をさまざまな点から考察してみる。

■増税による負担増と住宅市場の変化

一般的に、購入時期は消費税の増税前がお得と考える人も多いだろう。増税による差は2%といえど、住宅の購入代金は高いため、その費用負担は大きい。住宅金融支援機構が公表している2016年度の注文住宅やマンション、中古物件の全国平均価格は2,000万円弱~4,000万円前後。住宅によっては、増税前後で約80万円も差が出てしまう。2019年3月31日までに購入契約をした物件であれば税負担が8%に抑えられるので、増税前の購入を考えるなら期日内に契約しなければならない。

ただし、購入費用を考えるにあたり注意しておくべきポイントがある。それは、マイホーム購入にかかる費用全てに消費税がかかるわけではないという点だ。消費税が関係してくるのは建物価格で、土地代は課税対象から除外されている。その他の費用についても消費税がかかるのは、住宅ローン契約時に支払う事務手数料や仲介手数料などである。条件によっては想像よりも税負担が軽く済む人もいるだろう。

また、マイホームの購入は増税後のほうが得だとする見方もある。この考えに深く関係しているのが、増税前に見られる「駆け込み需要」の高まりだ。増税前に契約を結ぶ人が多くなることで、増税後の契約数は減少し、住宅市場が売り手優位から買い手優位へと変遷することが予想される。

国土交通省による建築着工統計調査を見ると、消費税が初めて導入された1989年、増税した1997年と2014年において、新設の住宅着工戸数が前年より1.3%から15.6%も下がった。各年の前年に着工戸数が増加していることからも、駆け込み需要があったことがうかがえる。

同様に消費税が10%となり買い手優位となる住宅市場では、契約数を増やすために物件の値下げなどが予想される。売り手側に契約を結びたいという強い感情があれば、さらに値下げ交渉に応じてくれる可能性もあるはずだ。

■給付金による税負担の軽減措置

消費増税後にマイホームを購入するメリットは他にもある。それは、5%から8%へと消費税が増税されたタイミングの2014年に誕生した住宅購入支援制度「すまい給付金」である。消費税引き上げに伴う負担増加を少しでも軽減できるようにとの考えのもと、国土交通省がスタートさせた制度だ。当初は年収が510万円以下かつ住宅ローンを利用する人(50歳以上なら利用していなくてもよい)を対象に、10万円から30万円を給付していた。さらに、消費税が10%となる2019年、すまい給付金の受け取り条件が緩和され、金額も増加するという。

新制度では、年収の限度を510万円以下から775万円以下にまで拡大し、給付額も最大50万円とアップする。消費税が8%の間には受け取れなかった年収の世帯も、引き上げによって恩恵を受けられるようになる。

ただ、すまい給付金は2021年12月までに入居を終えた住宅を対象とする制度だ。すまい給付金を受け取るためにも、購入時期はあらかじめ確認しておきたい。

■贈与税の非課税枠が拡大

もし、両親あるいは祖父母などから住宅購入に必要な資金を贈与してもらえるのであれば、2019年10月以降の購入がお得といえる。なぜなら、すまい給付金と同様に、贈与税の非課税枠も増税後に変化するためだ。

消費税が8%の時に住宅を購入するなどした場合の非課税枠は最大1,200万円で、この金額は、耐震・免震性に優れている住宅やバリアフリー化された物件など、特定条件に該当する「質の高い住宅」に適用されるもので、それ以外の一般的な住宅の非課税枠は最大でも700万円となる。

一方、2019年4月を過ぎてからの契約であれば、質の高い住宅ならば3,000万円、一般住宅でも2,500万円の非課税枠に変化する。2020年4月から翌年3月までの契約に伴う非課税枠はそれぞれ1,500万円、1,000万円と半額ほどに下がるが、それでも増税前よりはお得に贈与を受けられることがわかる。

ここで気をつけるべきなのが住宅の名義だ。非課税枠が適用されるのは、名義人の直系尊属から贈与された資金のみと定義されている。仮に夫婦どちらか一人を名義人としたら、もう片方の直系尊属による贈与資金は非課税枠の対象外となってしまう。贈与を受ける際は注意しなければならない。

■増税前と増税後、マイホームの購入タイミングをよく検討すること

消費税が引き上げられる前に購入すれば税負担は軽く済むが、その代わりに国によるサポートの効果は小さくなる。さらに資金贈与の見込みがある場合は消費増税後の購入がベストタイミングとなることもあり、お得にマイホームを購入できる時期は状況によってさまざまといえる。増税前と増税後、どちらが自分に合っているのかを見極めるためにも、色々と試算してみるなど慌てずじっくりと検討することをおすすめしたい。

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