リバースモーゲージとは、公的機関や金融機関が提供するシニア向けのローンです。自宅を担保にお金を借りて、住み慣れた家で生活し続けられます。担保にできる自宅がある人にとって、興味深い商品ではないでしょうか。今回はリバースモーゲージの仕組みとメリット・デメリット、利用に適した人を解説します。

リバースモーゲージとは？

最初に、リバースモーゲージの仕組みを解説します。

リバースモーゲージの概要

リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けるシニア向けのローンで、家に住み続けられる点が特徴です。自宅の不動産としての評価額を基準にした融資枠の範囲でお金を借り、契約者の死亡後に借入れ金を一括返済する仕組みです。契約者が生存している間は、利息分のみを返済するタイプが一般的となります。

モーゲージとは「不動産を担保にしたローン」、リバースとは「逆」という意味です。住宅ローンは借入金を毎月返済して最後に残高がなくなっていくのに対して、リバースモーゲージは最後にまとめて返済します。つまり、通常の住宅ローンの逆のような仕組みというわけです。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには公的機関による制度と、金融機関の商品があります。取り扱う公的機関は、各自治体や社会福祉協議会などです。公的機関のリバースモーゲージは主に低所得の高齢者向けの制度であり、通常は利用できる人の収入に条件があるのです。愛媛県社会福祉協議会の場合「不動産担保型生活資金貸付」があります。

金融機関のリバースモーゲージには、金融機関独自の商品と住宅金融支援機構の「リ・バース60」があります。金融機関独自の商品は比較的幅広い使い道に対応していますが、「リ・バース60」は住宅に関する費用限定です。

出典：愛媛県社会福祉協議会「不動産担保型生活資金貸付」

リバースモーゲージの主な使い道

リバースモーゲージの使い道は、利用する機関ごとに決められています。主な使い道には、次のようなものがあります。

●老後の生活資金
●住宅ローンの借り換え
●自宅の購入、リフォーム
●子どもの家の取得費
●老人ホームなどの入居一時金

リースバックとの違い

リースバックとは自宅を売却し、買い主との賃貸契約により家に住み続けられるサービスです。自宅でそのまま生活できる点はリバースモーゲージと共通で、契約時に自宅を売却する点と賃料を支払う点は異なります。リースバックは売却による資金調達のため、リバースモーゲージより資金の使途が自由です。自分が優先する条件などをもとに、検討するとよいでしょう。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージは高齢者にとって魅力的なローンですが、メリットもデメリットもあります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージには、次のようなメリットがあります。

高齢でも融資が受けられる

住まいを担保にお金を借りるといっても、担保提供した自宅に住み続けられる点はリバースモーゲージの大きな強みです。自宅が売却されるのは契約者が亡くなってからのため、存命中は住み慣れた家で生活できます。

毎月の返済は利息分だけ

住宅ローンは元本と利息を合わせて返済しますが、一般的なリバースモーゲージは契約者の生存中は利息のみを返済します。毎月の返済負担が少ないため、生活費のやりくりがしやすくなるでしょう。

資金用途が幅広い

リバースモーゲージは住宅の取得だけでなく、サービス付き高齢者住宅の入居一時金などにも利用できます。金融機関が独自に提供する商品なら、生活費への充当も可能です。通常の住宅ローンは自分が居住するための家の取得に使い道が限定されますが、リバースモーゲージはより幅広く使えます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージには、知っておくべきデメリットもあります。

利用には相続人の同意が必要

リバースモーゲージの利用には、基本的に契約者の相続人全員の同意が必要です。契約者が亡くなった場合は担保になっていた自宅の売却代金で借入れを一括返済するため、相続人は自宅を相続できないからです。

不動産の評価が下がり、自宅を売却しただけでは完済できないケースも考えられます。その場合、残債を相続人が引き継ぐ「リコース型」と、相続人に返済義務がない「ノンリコース型」のローンがあります。契約するリバースモーゲージがどちらのタイプか、相続人も必ず確認しましょう。

長生きのリスクがある

リバースモーゲージには、自宅の評価をベースにした借入れ限度額があります。そのため、想定外に長生きすると借りたお金では足りなくなる可能性があります。契約時には寿命を予測するのは難しいため、リバースモーゲージだけに頼りすぎず、貯蓄をしておくことも大切です。

金利上昇や不動産価値の変動リスクがある

リバースモーゲージの自宅の担保評価額は、定期的に見直されます。そのため、自宅の不動産評価が下がると、借入限度額が下がるおそれがあるのです。借入残高が借入限度額を超えてしまった場合、超過分の一括返済を求められる場合もあります。

すべての不動産が利用できるわけではない

リバースモーゲージは、すべての不動産が対象となるわけではありません。対象になる物件は一戸建てのみとする商品も多く、マンションは利用できない場合があります。また、所在地のエリアを限定している金融機関もあり、評価が低いために審査に通らないケースも考えられます。利用を考える場合、自宅が融資の対象になるかを金融機関に問い合わせるとよいでしょう。

リバースモーゲージの利用に適した人とは？

リバースモーゲージの利用に適しているのは、次のような人です。

自宅を残す必要がない人

リバースモーゲージは子どもがいない、または遠くに住んでいて帰らないなど、自宅を残す必要がない人には特に向いています。自宅を自分のために利用し、処分についても金融機関に託せるからです。ただし、相続人には、リバースモーゲージを利用する旨を伝える必要があります。

住宅ローンの残債がある人

定年後にも住宅ローンの返済が残っている人には、リバースモーゲージによる借り換えが有利です。年金生活になってからの住宅ローンの返済は大きな負担となりますが、借り換えができれば利息のみの返済ですみます。

将来施設への入居を考えている人

現在は自宅に1人暮しで、将来は老人ホームなどに入居しようと考える人にも、リバースモーゲージは利用価値があります。借入れた資金を、施設の入居費用に充てられるからです。元気なうちは自宅で過ごし、健康が不安になったら施設で生活するプランを実行する助けになります。

まとめ

リバースモーゲージは自宅を手放さずに老後資金を調達できる、高齢者には魅力あるローンです。ただし、仕組みがややわかりにくく、金融機関によって条件が異なる点に注意が必要です。前向きに利用を検討するなら、まずは親族に相談し、同意や協力を得られるようにしましょう。