マイホームを購入する際には、住宅ローンを利用するのが一般的です。申込時には金融機関で審査が行われますが、通るかどうか不安に思っている人は多いでしょう。本記事では、住宅ローンの審査基準と通らない理由、通りやすくなるコツをご紹介します。

また、審査に落ちた場合の対処法も解説するため、住宅ローンの申し込みに不安がある方はぜひ、チェックしてみてください。

住宅ローン審査とは

住宅ローン審査とは金融機関が借り手の返済能力や物件の担保価値を調査し、融資の可否を判断するために行われるものです。審査は「事前審査」と「本審査」の2段階で実施され、両審査に通らなければ融資は受けられません。

スムーズに審査を進めるためにも、あらかじめ事前審査と本審査の流れを把握しておきましょう。以下では、住宅ローン審査の基本的な知識として審査の流れと期間、必要書類について解説します。

住宅ローン審査の流れ

気に入った物件を見つけたら、住宅ローンを取り扱っている金融機関に、事前審査の申し込みをします。

事前審査を申し込む金融機関は、不動産会社から提携ローンの紹介を受けた提携金融機関でも、ご自分で探した金融機関でも構いません。提携ローンは独自の優遇金利が適用され、審査も通りやすい傾向があるため、条件が合えばおすすめです。

事前審査は本審査に進む前の段階の仮審査であり、審査申込書に記載した内容から申込者の返済能力の審査をします。審査申込書には勤務先や勤続年数、年収、借入の有無などの記入が必要です。具体的な審査内容は金融機関によって異なりますが、本審査と比べると審査項目は少ない傾向にあります。

事前審査承認後は本審査が行われます。本審査は正式審査であり、審査項目が増えます。購入希望物件の担保価値や、団体信用生命保険（団信）に加入するための健康状態なども調査されるでしょう。本審査が承認になったら、借入の契約(金銭消費貸借契約の締結)を結び、ご融資対象の物件に抵当権を設定したうえで融資され、建築業者等に振込を行います。

住宅ローン審査にかかる期間

住宅ローン審査にかかる期間は、一般的に事前審査が3～4日程度本審査は1～2週間程度とされています。事前審査は審査項目が少なく比較的短期間で審査結果が出る一方、本審査は審査項目が多く、慎重に審査が実施されるため、審査結果が出るまでに時間がかかります。

審査期間を短くするポイントは二つあります。一つ目は、本人確認書類や源泉徴収票、借入状況などの必要書類をあらかじめ準備しておくこと、二つ目は、審査申込書に正確に記入することです。特に本審査では必要書類が多いため、提出が遅れると審査期間も長くなってしまいます。

なお、伊予銀行が提供している住宅ローンシミュレーションサービスの「HOME TICKET」を利用すると、物件が決まっていなくても、たった3分で借入可能額がわかります。また、「HOME TICKET」の結果をもとに、「HOME 」アプリにて事前審査～契約までスムーズに手続きを進めることができます。「HOME 」アプリは原則ご来店不要で手続きが完結し、必要な書類もアプリよりアップロードできるため、店頭で申し込みをされるよりも、効率よくお手続きをしていただくことができますので、ぜひご利用ください。

住宅ローン審査の必要書類

住宅ローン審査では、①「本人に関する書類」と②「不動産に関する書類」が必要です。本人に関する書類には、以下のものがあります。

① 「本人に関する書類」

本人を証明する確認書類

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• 健康保険証(勤務先や入社年月の確認に必要)

収入に関する書類

• 源泉徴収票
• 所得証明書
• 確定申告書控（個人事業主等の場合）
• 納税証明書（確定申告をしている場合）
• 決算書（会社役員の場合等）

その他の書類

• 印鑑証明書（抵当権の設定手続き等で必要）
• 手付金等支払分の領収書
• 通帳等の自己資金確認資料
• 給与所得の源泉徴収票

本人に関する書類は、会社員や自営業者、会社経営者など、職業によって必要書類が異なります。なお、連帯債務者や連帯保証人がいる場合は、それぞれ本人に関する書類等の提出が必要になるため、事前に依頼しておくことが大切です。

不動産に関する書類には下記のようなものがあります。

② 「不動産に関する書類」

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書
• 確認済証の写し
• 登記簿謄本

必要書類は物件の種類によって異なるため、住宅ローンを申し込む金融機関に確認しましょう。

住宅ローン審査に通らない理由

住宅ローン審査に通らない場合、一般的に、二つの要因が考えられます。一つは本人の返済能力に問題があるケース、もう一つは、購入する物件の担保評価に問題があるケースです。申込時に多額の借入があったり、購入する物件の担保評価が低かったりすると、審査に通らないケースがあります。

以下では、住宅ローン審査に通らない理由を、具体例を挙げて解説します。

年齢

住宅ローンには完済時年齢の上限が設定されており、多くの金融機関では80歳前後を上限としています。

住宅ローンの返済期間は通常、最長35年です。申込時の年齢が40代以上だった場合、35年ローンを組んだ際の完済時年齢が高くなると、住宅ローン審査が通りにくくなる可能性があります。
完済時年齢や借入期間などを考慮すると、住宅ローンは30～40代のうちに申し込みされるのがおすすめです。

住宅ローンは、リフォーム資金としてもご利用いただくことができ、50代以上の方で検討されるケースもありますが、完済時年齢を考慮して、無理のない資金計画を立てることも大切です。

健康状態

住宅ローンを申し込む際は、「団体信用生命保険（通称『団信』）」に加入するのが一般的です。
団信とは生命保険の一種であり、住宅ローンの契約者が、住宅ローンの返済中に万一のことがあった場合、残りの住宅ローン残高が0円になります。

団信に加入する際は、通常の生命保険と同様に、現在の健康状態や既往歴などを告知する必要があります。原則、住宅ローンは団信の加入が必須となるため、住宅ローンの審査が通らない可能性があります。
一方で、虚偽の告知をしてしまうと、万一のことがあった時に住宅ローン残高が保障されなくなるため、ありのままを告知する必要があります。

勤続年数

住宅ローンの審査では、現在の勤務先での勤続年数を確認します。具体的な審査基準は金融機関によって異なりますが、勤続年数が1年以上の場合を申し込み基準とする金融機関もあります。伊予銀行の場合は、勤続年数1年未満でもお申し込みが可能です。

担保評価

購入する物件の担保評価が低い場合、住宅ローン審査に通りづらくなるとされています。
金融機関は、住宅ローン実行時に対象の物件に抵当権を設定します。これは、万が一返済が滞った場合、抵当権を行使することで、物件を競売にかけ、売却代金をローンの残債に充当するためです。

旧耐震や築古、不適格条件など、売却しにくく担保評価が低い物件は、返済が滞った場合の保証がないため、住宅ローン審査が通りにくくなります。

返済比率

返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合を意味します。年収に対して年間返済額が多すぎると、住宅ローン審査が通りにくくなる可能性があります。

返済比率は、以下の計算式で算定できます。

返済比率（％）＝ 年間返済額 ÷ 年収 × 100

たとえば、年収500万円で年間返済額が100万円の場合、返済比率は20％です。

100万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 20％

なお、年間返済額は住宅ローンの返済金だけでなく、自動車ローンの返済金など、その他の借入れ全てを含みます。住宅ローン審査において返済比率がどの程度であれば審査に通るかは金融機関によって異なりますが、25～35％程度が一つの目安とされています。

個人信用情報

住宅ローンの審査では、借入の有無や過去の延滞履歴なども調査されます。特にクレジットカードの延滞履歴などは、住宅ローン審査に影響するため注意が必要です。
個人信用情報の状態が良い人は返済が遅延するリスクが低いと判断され、審査に通る可能性が高まります。一方、過去に延滞したり、債務整理を行ったりした場合は、個人信用情報に問題があると判断され、審査が通りにくくなります。

住宅ローン審査に落ちたら？

万が一、住宅ローン審査に落ちた場合でも、他の金融機関に審査を申し込んだり、条件を変えて再審査を申し込んだりすることで、承認となるケースもあります。ここでは、住宅ローン審査に落ちた場合、次にとるべき方法をご紹介します。

他の金融機関に審査を申し込む

住宅ローンには全国一律の審査基準はなく、融資の可否は各金融機関審査基準によって決められます。第一希望の金融機関の審査が通らなかった場合でも他の金融機関では通る可能性があります。
住宅ローンの審査には時間がかかるため、早めのお申し込みをオススメします。

条件を変えて再審査を申し込む

融資の条件を変えて再審査を申し込むのも有効な手段です。たとえば、返済中の借入を全額返済したり、自己資金を増やしたりして返済比率を下げると、再審査では通る可能性があります。
ただし、金融機関は落ちた理由を教えてくれないため、原因は自分で見つけなければなりません。落ちた理由に思い当たる節があったとしても、実際は他に原因がある可能性もあります。したがって、再審査を申し込んでも必ずしも審査が通るわけではないことを理解しておきましょう。

住宅ローン審査に通るコツ

住宅ローン審査に落ちる原因として多く見られるのは、「個人信用情報」と「返済負担率」の2点です。基本的に個人信用情報に問題があると、審査の承認を得られる可能性はかなり低くなります。金利が高い傾向にありますが、個人信用情報に問題があっても融資してくれる金融機関を探すか、悪い情報が消えるまで待つ、他の方で融資を申し込むといった方法を検討するとよいでしょう。

返済比率に問題がある場合は、頭金を増やすことで返済負担率を下げられます。申込者の年齢に問題がある場合は、ペアローンや親子リレーローンを組むことで対処できるケースがあるでしょう。ここからは、住宅ローン審査に通るコツをご紹介します。

他のローンの返済を済ませる

返済比率が高いと、審査が通りにくくなります。返済比率については、クレジットカードの分割払いやリボ払い、教育ローン、自動車ローンの他、携帯電話の分割払いなども借入の一種とみなされ、返済比率の計算に含まれます。他に借入がある場合は、全額返済する等して、返済比率を低くすることも大切です。
ただし、生活資金や万が一の出費に備えて、ご自身の収入・支出の状況等を加味して、無理のない範囲で検討する必要があります。

ペアローンや連帯債務・連帯保証でローンを組む

借入額が大きいために審査に通らないケースでは、収入合算や、ペアローンを組む方法で審査が通る可能性があります。

ペアローンとは、たとえば夫婦共働きで夫も妻も相応の年収を得ている場合に、夫婦それぞれの名義で別々の住宅ローンを組むことを指します。

ただし、別々の住宅ローンを組むことになるため、必要書類を集めるのに手間がかかり、事務手数料も2人分の費用がかかります。そこで、別の方法として挙げられるのが、夫婦や親子の年収を合算して一つの住宅ローンを組む方法です。この場合の事務手数料は1人分で済みます。
夫婦で一つの住宅ローンを組む場合は、連帯債務か連帯保証で組む方法もあります。夫婦の年収を合算して審査をすることができるため、単独債務で組む場合よりも、審査に通る可能性が高まります。

自己資金を増やす

返済比率が高い場合は、自己資金を増やすのがおすすめです。自己資金を増やすと、住宅ローンの借入金額が少なくなることから、返済比率も低くなるため、審査が通る可能性があります。

自己資金無しで住宅ローンを申し込みすることは可能ですが、住宅ローンは長い期間で返済をしていくため、子どもの教育資金などでお金がかかる子育て世代は、可能な限り自己資金を入れることをおすすめします。一般的に、自己資金の額は住宅購入資金の1～2割であることが多いため、参考にしてみてください。

借入可能額をシミュレーションする

住宅ローン審査を通りやすくするには、あらかじめ、いくら借りられるのかシミュレーションすることが大切です。事前にいくら借りられるのか知っておくことで、ご自身のライフプランに合わせて無理のない返済計画が立てられます。
なお、伊予銀行が提供する「HOME TICKET」では、いくら借りられるのか、借入可能額をシミュレーションすることができます。物件を決める前でも利用できるため、ぜひお試しください。

まとめ

住宅ローン審査を通りやすくするには、他の借入金の返済を済ませたり、自己資金を増やしたりして、返済比率を低くおさえるのがポイントです。

また、住宅ローンを組む際には、ご自身のライフプランに合わせて、月々の返済額、返済方法などをシミュレーションし、無理のない返済計画を立てておくことが大切です。

伊予銀行が提供する「HOME TICKET」は、3分程度の簡単な操作で借入可能額がわかり、そのまま審査や契約手続きをしたり、アプリでスタッフに相談したりすることも可能です。マイホーム購入を検討中の方は、伊予銀行の「HOME TICKET」をぜひ活用してみてください。