賃貸と持ち家、お得なのはどっち？
生涯コストやメリット・デメリットを徹底比較
持ち家と賃貸と比較して、実際にはどちらが得なのか気になる方は多いかもしれません。住宅を購入するか賃貸物件を選ぶかは、ライフプランに応じて考える必要があります。今回は賃貸と持ち家について、生涯コストやメリット・デメリットの側面から徹底比較してお伝えします。
賃貸と持ち家の違いとは？それぞれの特徴を比較
家賃を支払うか、住宅ローンや修繕費その他を支払うか
賃貸の場合、基本的に支払うのは「家賃のみ」です。細かく言えば敷金や礼金・更新料のほか、引っ越し費用や火災保険料なども必要になります。とはいえ主な費用は家賃のみなので、計算や支払い計画を立てやすいです。
持ち家の場合、マンションか一戸建てかで少し違いますが、主に住宅ローンを返済しつつ、固定資産税などの税金や火災保険料も支払わなければいけません。さらに管理費、修繕積立金やリフォーム代も必要です。一般的に、住宅ローン返済中は持ち家のほうが支払額は高くなります。
大きな違いは「住宅ローンの有無」
賃貸と持ち家の一番の違いは、やはり「住宅ローンの有無」です。完済すれば返済はなくなりますが、注意しなければならないのは返済中に支払いができなくなってしまったときです。例えば、子供の大学費用が重なる時期や定年後の収入減少などが挙げられます。
住まい以外の何にいくらのお金が必要なのかで、その期間に住まいに回せるお金が違ってきます。まずは自身のライフプランを明確にして、それに合わせた住まいを考えましょう。
生涯コストの簡易シミュレーションで総額を比較
持ち家の場合
仮に、30歳の方が以下の条件で4000万円の住宅を購入すると、ざっくりとした総額は7004万円程度になります（90歳までの60年間を想定）。
| 初期費用 | 200万円（物件の5%と仮定） |
|---|---|
| 住宅ローン合計 | 5,144万円（金利1.5%、35年固定、頭金・ボーナス払いなし） |
| リフォーム代 | 1,000万円（500万円×2回を想定） |
| 固定資産税 | 600万円（平均で年10万円と仮定） |
| 火災保険など | 60万円（年1万円と仮定） |
賃貸の場合
上記の7004万円を予算にして、仮に以下の条件で賃貸物件を探すと、相当する家賃は約9万3000円になります（上記と同じく90歳までの60年間を想定）。
| 火災保険 | 60万円（年1万円と仮定） |
|---|---|
| 更新料 | 2年に1回・1ヶ月分（2年を25ヶ月で計算、60年で750ヶ月） |
| 相当家賃 | 7,004万円－60万円＝6,944万円 6,944万円÷750ヶ月≒9万2,587万円 |
この仮定が成立する場合、家賃9万3000円の賃貸に住むなら、4000万円の持ち家を購入したほうが「土地建物が残る分だけ得」と言えるかもしれません。ただし、上記の住宅ローンの返済月額は月12万2500円になる計算です。返済中は支払額が割高になる点には注意しましょう。
賃貸物件と持ち家のメリット・デメリット
賃貸物件と持ち家のメリット・デメリットは、おおむね逆の関係にあります。どの要素を重視するかは、当人のライフプランや考え方次第です。様々な可能性を考え、「こんなはずじゃなかった」という事態だけは避けられるよう、よく考えて判断しましょう。
賃貸物件
メリット
賃貸物件のメリットは「引っ越しの容易さ」と言えます。ライフプラン上の考えは元より、最近では大規模な自然災害が多発している傾向です。ご近所トラブルや転勤・転職、離婚などの可能性も考えられますが、何かあっても賃貸なら簡単に引っ越せます。
デメリット
賃貸物件のデメリットは「生涯の家賃支払い」です。現役中はともかく、基本的に年金しか収入がない老後では、家賃負担が重くなりやすいでしょう。収入が少なければ、引っ越しすることも難しくなります。
持ち家
メリット
持ち家のメリットは、「いずれ住宅ローンが終わること」です。たとえ定年後にわたって支払いが続くとしても、繰り上げ返済することは可能です。ローンが終わりさえすれば、支払い負担が軽くなるだけでなく、持ち家が一つの資産になる点も嬉しいメリットと言えます。
デメリット
持ち家のデメリットは「引っ越しが難しい」点です。不要になったら賃貸に出すという活用方法もありますが、なかなか借り手が見つからないことも考えられます。また、住宅ローン返済中は簡単に売却できないことも多いです。
どちらが得？賃貸が向いている人・持ち家が向いている人
賃貸と持ち家を損得勘定だけで考えるなら、「買ったほうが得」と言えるかもしれません。ただし、ライフプランによって考え方は様々ですから、極めて判断が難しいところです。ここでは賃貸・持ち家が向いている人をそれぞれ紹介します。
賃貸が向いているのは「ライフプランが定まっていない人」
賃貸物件に住めば、ライフプランの変更に合わせて容易に引っ越すことができます。また、持ち家から賃貸に移ることは難しいものの、住宅取得資金を貯めることができれば、賃貸から持ち家に移ることは可能です。
そのため、結婚・出産・転職・移住といったイベントが起こるかどうかまだ分からない場合は、賃貸のほうが向いているでしょう。
持ち家が向いているのは「ライフプランが決まっていて経済力がある人」
持ち家は住宅ローン返済が必要ですが、いずれ支払いは終わりますし、戸建てなら土地が資産価値を持つという利点があります。「すでに結婚・出産している」「転職の可能性が低い」などライフプランに大きな変更が生じにくく、ローンを含めた支払い計画も十分な人は、持ち家を検討するのがいいでしょう。
まとめ
賃貸と持ち家には、それぞれにメリット・デメリットがあるため、万人に「〇〇のほうが良い」とは言えません。そのため、自分の場合はどうかで考えることが大切です。特にライフプランは本当に人それぞれですから、必要に応じて銀行やFPにも相談しつつ、最適な判断を心がけましょう。
山本FPオフィス代表。商品先物会社、税理士事務所、生命保険会社を経て2008年8月、山本FPオフィスを設立し、同代表就任。 現在は日本初の「婚活FP」として、婚活パーティを開催しながら婚活中や結婚直後の若者の相談に対応。また、独立10年を機に「農業FP」としても活動を開始。後輩育成にも力を入れている。
